В умовах війни, коли все летить шкереберть та багато підприємств зупиняють роботу, майже кожного дня я чую питання: «Чи потрібно сплачувати оренду?».
Його задають обидві сторони – орендар і орендодавець. То ж давайте розбиратися, як тут правильно діяти.
Оренда під час війни – що каже закон?
В українському чинному законодавстві не передбачено звільнення від сплати оренди під час війни. Але в законі сказано: ви можете бути звільнені від відповідальності за порушення оплаты, якщо це сталося внаслідок «обставин непереборної сили». Простими словами – ви не оплатили через форс-мажор.
Щоб підтвердити такі обставини, треба звернутися в Торгово-промислову палату України – вам нададуть відповідний сертифікати про форс-мажорні обставини.
Війна – це форс-мажор?
24 лютого президент ввів воєнний стан. Після цього Торгово-промислова палата (ТПП) опублікувала лист про те, що агресія рф проти України є форс-мажором.
Здавалося б, все зрозуміло: війна – це форс-мажор, а значить сплачувати оренду не треба. Однак є декілька «але»:
- загального листа від ТПП недостатньо. Так, його можна використовувати як один з доказів форс-мажорних обставин під час судового спору між орендарем та орендодавцем. Проте за законом ТПП повинна видати індивідуальний сертифікат з підтвердженням, що саме для вашого бізнесу конкретні обставини є форс-мажором. Хай війна нам здається однаковим форс-мажором для всієї країни, але погодьтеся: бізнес у Харкові та Львові зараз опинився в різних ситуаціях;
- ані лист, ані сертифікат від ТТП не є для суду беззаперечним доказом форс-мажору. Суд може не погодитися із думкою ТПП;
- форс-мажор звільняє вас лише від штрафних санкцій, якщо ви не змогли вчасно сплатити оренду, та не звільняє від самих орендних платежів.
У випадку недосягнення згоди із орендодавцем, він може звернутися до суду та вимагати від вас сплатити оренду за весь період. Потрібно бути до цього готовим та «озброїтися» необхідними документами.
Які є варіанти дій, щоб домовитися з орендодавцем?
Направити орендодавцю пропозицію про розірвання договору.
Ваш договір про оренду може передбачати умови, коли при форс-мажорі одна зі сторін розриває його. Якщо цього не передбачено, ви можете розірвати договір за узгодженням сторін. Ви надсилаєте орендодавцю пропозицію щодо розірвання договору, а він за законом відповідає протягом 20 днів.
Направити пропозицію про зменшення орендної плати або звільнення від неї.
Через війну ви не можете використовувати орендоване приміщення у повній мірі. Це може бути підставою для зменшення орендної плати або звільнення від неї. Не забудьте вказати в цій пропозиції про зменшення або звільнення від комунальних та інших платежів.
Якщо це питання не вдалося вирішити «полюбовно», тоді можна йти до суду. Там треба надати докази неможливості використання орендованого майна. Це можуть бути документи про знаходження приміщення на території бойових дій або пошкодження приміщення внаслідок бойових дій. Також підійдуть докази про те, що ви чи ваші працівники не можете знаходитись у приміщенні, зберігати там речі, тощо.
На сьогодні судової практики про звільнення від оренди у період воєнного стану у нас в країні поки немає.
Направити орендодавцю пропозицію про припинення договору оренди у зв’язку з неможливістю його виконання
Наприклад, приміщення знищене чи значно пошкоджене через бойові дії. Це робить неможливим виконання договору оренди й може стати причиною його припинення – подробно можна прочитати тут і тут.
Розглянемо такий приклад. Підприємець орендував склад у Бучі Київської області. 27 лютого у місті розпочалися бої, та воно було окуповано до кінця березня. Орендар не міг використовувати приміщення через пряму загрозу життю. Навіть, якщо орендодавець буде наполягати на тому, що фізично це зробити було можливо (доступ до приміщення був, та майно орендаря знаходилось там), суд навряд чи займе його бік. У цьому випадку переможе право орендаря залишитися у безпеці, ніж право орендодавця отримати свої гроші.
А якщо цей підприємець вів бізнес у окупованому Мелітополі? З одного боку там не велись активні бойові дії, але з іншого – називати знаходження там повністю безпечним неправильно. Тому суд, скоріш за все, буде діяти так, як і у попередньому випадку.
В Києві, куди з початку війни вже повернулися багато підприємців, кожна справа буде розглядатися індивідуально.
Ще пара порад на випадок направлення листа орендодавцю
По-перше, треба мати підтвердження того, що вашу пропозицію отримали – наприклад, повідомлення про вручення поштового відправлення. Якщо ви відправляєте електронною поштою, налаштуйте оповіщення системи про отримання листа одержувачем.
По-друге, треба відправляти пропозицію на ту адресу орендодавця, яка зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Виключенням може бути адреса, яка зазначена у вашому договорі оренди.
В орендованому приміщенні ваше майно та треба його захистити від незаконних дій орендодавця – що робити?
Вам необхідно зробити перелік майна, яке знаходиться в приміщенні. Якщо орендодавець не дозволяє вам потрапити туди та забрати свої речі, викликайте поліцію. Вона зафіксує виклик та опросить усіх присутніх за адресою осіб – сусідів, свідків. Якщо у вас є доступ до відео з камер спостереження, це теж може бути доказом у суді.
Ми живемо в складні часи. З одного боку ми зараз, на жаль, отримуємо багатий досвід, як діяти у форс-мажорних обставинах. З іншого боку ми маємо можливість користуватися своїми правами та вчитися поважати закон.
Джерело: mc.today
