Оренда / Суборенда нерухомості.

Блок І. ОСНОВНІ ЗАКОНОДАВЧІ НОВАЦІЇ 2019-2020 РОКІВ ЩОДО НЕРУХОМОСТІ.

1. Аналіз основних законодавчих та підзаконних актів, що були прийняті або набули чинності в 2019-2020 році та стосуються нерухомості.
   • Турборежим нової Верховної ради: основні прийняті закони, що стосуються нерухомості
   • Актуальні законопроекти які будуть мати вплив в 2020 році.
2. Кодекс процедур з банкрутства набув чинності: практичні поради по роботі з контрагентами.

Блок ІІ. НОВИЙ ЗАКОН «ПРО ОРЕНДУ ДЕРЖАВНОГО та КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА» № 157-IX!
                Діє з 1.02.2020р.! Аналіз найбільш важливих та дієвих змін Закону № 157-IX.
3. Вимоги до об’єктів та суб’єктів:
   • Хто не може бути орендарем.
   • Що не може бути об”єктом оренди.
4. Два переліки майна що передається в оренду. Як визначаються?
   • Особливості процедури передачі держ. майна в оренду.
5. Продовження та припинення орендних відносин.
6. Суборенда державного та комунального майна
7. Діджиталізація процесу оренди.
   • Закон № 157 передбачає, що весь процес передачі держмайна в оренду, починаючи з ініціації та завершуючи аукціоном, буде відображатись в спеціальній Електронній торговій системі (ЕТС), що виключає втручання та забезпечує повну публічність всіх процедур.
8. Публічність. Посадові особи орендодавців / балансоутримувачів втратять право вичахти ініціативи орендарів і відшивати неугодних.
   • Закон № 157 забезпечить єдиний доступ до інформації через ЕТС.
   • Зараз інформація про майно, яке здається в оренду, за Законом № 2269, публікується в друкованих  виданнях та на сайтах орендодавців.
9. Спрощення запуску процедури передачі державного майна в оренду.
   • Не зважаючи, що номінально згідно із ч. 1 ст. 7 Закону № 2269 ініціатива щодо оренди майна могла виходити від фізичних та юридичних осіб, що мають намір бути орендарями, але подальша процедура (звернення до трудового колективу, включення об’єкту до спеціального переліку тощо) була обтяжена такою кількістю формальностей, що не допущений у вузьке коло орендар отримати на лояльних умовах державне чи комунальне майно майже не міг шансів.
   • Тепер же ризики зловживань з боку органів управління чи балансоутримувачів урівноважені, по-перше, короткими строками реалізації окремих етапів, по-друге, обов’язком вносити інформацію про всі етапи до ЕТС.
10. Скасування обов’язковості оцінки майна перед наданням в оренду.
   • Знищення однієї з найбільш корупційної підстави для скасування неугодних конкурсів – порушення в процедурі оцінки майна.
   • Законодавцем знайдено найбільш просте рішення, відтепер за умовчанням незалежна оцінка об’єкту не є обов’язковою, стартова орендна плата на аукціонах буде розраховуватись не від оцінки майна, а від його балансової вартості, і лише ту раз відсутності такої балансової вартості чи якщо така балансова вартість зменшилась протягом життєвого циклу об’єкту більше ніж в 10 разів, то потрібна оцінка.
11. Переведення в іншу площину відносин з орендарями-пільговиками.
   • Не зважаючи що Законом № 157 як і Законом № 2269 передбачена можливість отримання об’єктів державної чи комунальної власності в оренду без аукціонів (Перелік першого типу), але строки для багатьох таких пільговиків є настільки номінальними (5 днів, 30 днів), що виключає мотивацію для зловживань.
   • Окрім того, значно розчищений сам перелік пільговиків.
   • З нього виключені такі одіозні організації, як громадські організації ветеранів (для діяльності іншої, ніж для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів); організації інвалідів, підприємства у сфері культури і мистецтв приватної форми власності.
12. Закриття схеми отримання державного майна у власність через поліпшення.
   • Законом № 157 значно чіткіше врегульовано умови та процедуру для отримання згоди орендодавця на поліпшення майна.
   • Окрім того прямо передбачено що для здійснення невід’ємних поліпшень не після здійснення поліпшень а до них висновком будівельної експертизи має бути підтверджено, що його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на відновлення задовільного стану об’єкту, становитимуть не менш як 25% ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.
   • До того ж дозвіл для невідємних поліпшень потрібно отримувати по більш складній процедурі.
13. Збільшення строків не нотаріальної оренди.
   • Договори оренди державного та комунального майна, укладаються нотаріально лише тоді, якщо строк довше 5 років.
   • Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної або комунальної власності підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону лише якщо його строк більше ніж 5 років.
14. Окрім того:
   • Чіткіше розписані процедури продовження строку договору оренди, дозволу на суборенду, контролю за орендованим майном тощо.
15. Набуття чинності.
   • Новий Закон набув чинності 1.02.2020 року.
   • Крім положень в частині роботи Електронній торговій системі (ЕТС), які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року.
   • До запуску ЕТС внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною сьомою статті 15, частиною п’ятою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації. Всі державні та комунальні орендодавці протягом 24 місяців з дня введення в дію Закону зобов’язані опублікувати в ЕТС договори оренди, чинні на дату введення в дію цього Закону, у порядку, що має визначити Кабфнет Міністрів України.

   * Електронна торгова система (ЕТС) – дворівнева інформаційно-телекомунікаційна система, що включає центральну базу даних та електронні майданчики, які взаємодіють з центральною базою даних через інтерфейс програмування додатків такої центральної бази даних. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення аукціону в електронній формі;

Блок ІІІ. УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ: ЩО ВАЖЛИВО ЗНАТИ ТА РОБИТИ.
16. Об’єкт та умови оренди.
   • Особливості визначення об’єкту оренди нерухомості.
   • Які види функціонального призначення об’єктів існують, чи є обмеження з використання об’єктів за метою.
   • Індивідуалізація об’єктів оренди: приміщення, групи приміщень, частини приміщень, “острівці” тощо.
   • Площа об’єкту оренди: особливості підрахунку.
   • Нарахування за використання площ об’єкту що не передані в оренду.
17. Визначення умов договору оренди.
   • Що важливо не забути?
   • Істотні та додаткові умови договорів оренди. В чому відмінності.
   • Основні додатки до договорів, які рекомендовано складати.
   • Правила поведінки в офісному або торговому центрі.
   • Права і обов’язки орендодавця та орендаря за договором оренди комерційної нерухомості.
18. Оптимізація договірної роботи.
   • На об’єктах із значною кількістю об’єктів оренди та частою змінністю орендарів.
   • Практичні рекомендації.
19. Початок оренди.
   • Ремонт та поліпшення.
   • Особливості юридичного оформлення передачі приміщень для виконання ремонту.
   • Контроль за ремонтними роботами, основні ризики для орендодавця та орендаря.
   • Від’ємні та невід’ємні поліпшення, як розрізняти.
     Фінансовий вплив на відносини сторін.
20. Особливості оформлення передачі об’єкту в оренду та повернення.
   • Строк. Суборенда.
   • Оренда або суборенда? Плюси і мінуси.
   • Як обраховується строк договору оренди. Оренда на строк більше трьох років.
   • Акт прийому-передачі. Основні вимоги. Що в нього доцільно включати.
   • Повернення майна. Процедура оформлення та текст акту.

Блок ІV. ВИРІШЕННЯ ПРОБЛЕМНИХ ПИТАНЬ ПОВЯЗАНИХ З ОРЕНДОЮ.
21. Дострокове припинення та продовження дії договорів оренди.
22. Юридичне регулювання питань продовження (пролонгація) договорів оренди комерційної нерухомості.
23. Автоматичне продовження (пролонгація).
   • Коли виникає.
   • Як від цього убезпечитись?
24. Переважні права орендарів. Що потрібно пам’ятати, ризики з цим пов’язані.
25. Дострокове припинення договорів оренди комерційної нерухомості.
26. Остання судова практика з питань розірвання та продовження договорів оренди.

Блок V. ОРЕНДНА ПЛАТА та інші платежі.
27. Платежі за договором оренди.
28. Орендна плата: особливості розрахунку, обмеження з розміру.
29. Індексація орендної плати: як коректно відображати в договорі.
30. Валютний ризик: визначення розміру орендної плати не в гривнях.
31. Забезпечувальний або гарантійний платіж?
   • Особливості використання, нарахування та сплати.
32. Експлуатаційні (сервісні) платежі.
   • Співвідношення з комунальними платежами.
33. Відсоток з обороту.
34. Інші види можливих платежів за договором оренди.

Блок VІ. ВИРІШЕННЯ ПРОБЛЕМНИХ ПИТАНЬ ПОВЯЗАНИХ З ОРЕНДОЮ.
35. Важливість превентивних дій та оперативного реагування.
36. Несплата. Вирішення спірних ситуацій.
37. Які заходи має право робити орендодавець по відношенню до орендаря?
   • Чи законні відключення електрики і притримання товару?
38. Можливі види санкцій за договором оренди нерухомості:
   • Для орендодавця.
   • Для орендаря.
39. Хто несе відповідальність за заподіяння шкоди приміщень і майна орендаря?

Блок VІІ. ОСТАННЯ СУДОВА ПРАКТИКА 2019-2020 років:

І. Укладення договору оренди.
40. Вимоги до змісту договору оренди.
41. Істотні умови договору оренди.
42. Термін договору оренди.
   • Початок строку дії договору оренди.
   • Укладення договору оренди на невизначений термін.
43. Можливість поширення дії договору оренди на строк, що передує його фактичному підписанню.
44. Умови щодо розміру орендної плати.
   • Як передбачити можливість/неможливість зміни розміру орендної плати.
45. Вимоги до форми договору оренди
46. Особливості оформлення договору оренди транспортних засобів.
47. Договір лізингу, як змішаний правочин, що містить елементи договору оренди (найму) та договору купівлі-продажу.
   • Вимоги до форми. Випадки, коли є обов’язковою нотаріальна форма. Наслідки недотримання.
48. Можливість визнання укладеним договору оренди в судовому порядку.
49. Фіксування факту передачі майна в оренду.

ІІ. Визнання недійсним договору оренди.
50. Випадки, в яких договір оренди може бути визнаний некладеним/нікчемним.
51. Визнання недійсним договору оренди, який не містить всіх істотних умов.
52. Визнання недійсним оспорюваного договору оренди в судовому порядку.
53. Перевірка повноважень осіб на укладення договору оренди/суборенди.
54. Наслідки укладення договору оренди укладеним особою з перевищенням повноважень.
   • Відмінність від укладення договору оренди особою за відсутності повноважень.
55. Випадки, у яких суд може визнати відсутність події підписання договору. Визнання недійсним підробленого договору оренди.
56. Застосування доктрини заборони суперечливої поведінки у спорах про визнання недійсним договорів оренди.
57. Визнання недійсним договору оренди, підпис на якому вчинено не встановленою особою.
58. Визнання недійсним договору оренди «на майбутнє».

59. Стягнення «орендної плати» по договору оренди, який визнано недійсним/нікчемним.
60. У яких випадках надана до суду копія оскарженого договору оренди може бути визнано належним/неналежним доказом.
61. Удавані правочини, що  вчиняються з метою приховання договору оренди.
62. Визнання договору оренди дійсним в судовому порядку.
 

ІІІ. Внесення змін до договору оренди.
63. Порядок оформлення внесення змін до договору оренди за згодою сторін.
64. Порядок перегляду розміру орендної плати.
   • Випадки  автоматичної зміни розміру орендної плати.
65. Внесення змін в судовому порядку.
66. Внесення змін до договору оренди у випадках, передбачених законом.
67. Внесення змін до припиненого/розірваного/недійсного/нікчемного договору оренди.

ІV. Стягнення заборгованості з орендної плати в судовому порядку.
68. Коли звернення з відповідним позовом може бути визнано судом зловживанням правом на позов.
69. Визнання відсутнім права на одержання орендної плати в судовому порядку. Визнання припинення зобов’язань за договором оренди шляхом  зарахування зустрічних однорідних вимог.
70. Стягнення орендної плати за позовом правонаступника орендодавця.

IIV. Продовження договору оренди.
71. Порядок пролонгації договору оренди.
72. Яким чином робиться повідомлення про відсутність наміру продовжити договір оренди.
   • У яких випадках наявність такого повідомлення може бути не прийнята судом до уваги.
 

V. Припинення, розірвання договору оренди.
73. Одностороннє розірвання (одностороння відмова).
   • Порядок фіксації. Момент розірвання.
74. Несплата орендної плати протягом трьох місяців як одна з підстав для одностороннього розірвання договору оренди.  
75. Розірвання договору оренди за згодою сторін. Порядок оформлення
76. Розірвання договору оренди в судовому порядку.
77. Істотне порушення умов договору оренди.
   • Порушення інтересів орендаря/орендодавця.
78. Можливість розірвання договору оренди, який виконувався з порушенням його умов без з’ясування істотності порушення.
79. Істотна зміна обставин як підстава для розірвання договору оренди.
80. Чи є підвищення розміру орендної плати підставою для розірвання договору оренди?
81. Визнання договору оренди припиненим.
82. Припинення договору оренди в силу закону у зв’язку з:
   • закінченням строку;
   • у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
83. Розірвання нікчемного (недійсного) договору оренди
84. Чи можливе забезпечення позову шляхом заборони одностороннього розірвання договору оренди?
85. Визнання незаконними дій щодо розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

VІ. Повернення майна з оренди.
86. Значення дотримання строків повернення майна з оренди.
87. Коли орендоване майно можна не повертати.
88. Оформлення факту повернення майна з оренди. Наслідки неналежної фіксації повернення.
89. Хто має право звернення до суду (бути позивачем) з позовом про повернення з оренди державного/комунального майна.
90. Які помилки у позові можуть бути підставою для відмови у задоволені вимог про повернення майна з оренди.
91. Спонукання орендодавця до прийняття майна з орендного користування та підписання акта приймання-передачі.
92. Наслідки несвоєчасного повернення майна з оренди.
93. Нарахування неустойки в порядку ч. 2 ст. 785 ЦК.
   • В яких випадках нарахування неустойки суд визнає неправомірним.
   • Обставини, які доводять вину орендаря щодо неповернення (несвоєчасного повернення) орендованого майна.
   • Одночасне нарахування орендної плати та неустойки у вигляді подвійної орендної плати за період прострочення повернення майна з оренди.

VI. Невід’ємні поліпшенн орендованого майна.
94. Відшкодування вартості.

VII. Пошкодження / псування орендованого майна.
95. У яких випадках орендар/орендодавець несе майнову відповідальність за пошкодження орендованого приміщення.
   • Наприклад, у випадку залиття, пожежі, тощо.